Comment se calcule l’impôt sur la plus-value et quelles exonérations possibles ?

Lorsque vous vendez un appartement, une maison ou un terrain, plus cher que vous ne l’avez acheté ou reçu par donation ou succession, vous réalisez un gain par rapport au prix d’achat, c'est-à-dire une plus-value. Celle-ci est imposable à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Cette taxe peut même être majorée de 2 à 6% si la plus-value dépasse 50 000 €. L’addition peut grimper rapidement mais plusieurs situations permettent d’être exonéré.

Comment se calcule la plus-value ?

Pour déterminer la valeur brute de la plus-value, il faut considérer :

• Le prix d’achat, c’est-à-dire le prix auquel vous avez acheté le bien.

Ce prix peut être majoré de certains frais concernant par exemple : les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, les frais de notaire ou encore les frais de voirie, et d’installation des réseaux de distributions d’un terrain à bâtir... Si les dépenses de travaux ne peuvent pas être justifiées alors un forfait de 15% du prix d’achat s’applique, dans la mesure où le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

• Le prix de vente, c’est-à-dire le prix auquel vous vendez votre bien.

Il est possible de déduire du prix de vente certains frais comme : la mainlevée d’hypothèque, les frais liés aux diagnostics obligatoires, ou la commission de l’agence immobilière, si elle est à la charge du vendeur…

Les exonérations liées à la destination d’un bien

Vente de votre résidence principale

Pour bénéficier de l’exonération, le bien doit être votre résidence principale au moment de la vente.

Si vous avez déjà quitté le logement, vous pouvez également bénéficier de l’exonération dans la mesure où le bien était votre résidence principale jusqu’au jour de la mise en vente. La vente doit alors intervenir dans un délai “normal”, soit environ un an pour l’administration fiscale.

“Les dépendances immédiates et nécessaires” du bien (chambre de bonne, cour, cave, garage et place de stationnement situés à moins d’un kilomètre du bien…) sont concernées si elles sont vendues en même temps.

Première vente de votre résidence secondaire

Dans cette hypothèse, l’exonération est possible à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente d’une résidence secondaire. Les fonds reçus dans le cadre de cette vente doivent être réinvestis dans l’acquisition ou la construction d’une future résidence principale, dans un délai de vingt-quatre mois. L’exonération sera proportionnelle au montant du prix employé à cet effet.

Vente d’un bien au prix inférieur à 15 000 €

Ce type de vente concerne généralement les parkings, les caves ou les locaux de petites surfaces. Dans ce cas, toute plus-value est exonérée de la taxe.

Les abattements liés à la durée de propriété d’un bien

L’impôt sur le revenu

Vous êtes exonéré au bout de 22 ans de détention du bien. En effet, un abattement de 6% est accordé pour chaque année de détention de la sixième à la vingt et unième année puis de 4% pour la vingt-deuxième année.

Les prélèvements sociaux

Vous êtes exonéré au bout de 30 ans de détention du bien. Dans ce cas, l’abattement est plus faible : 1,65% pour chaque année de propriété de la sixième à la vingt et unième année, 1,60% pour la vingt-deuxième année puis 9% de la vingt-troisième à la trentième année.

Les exonérations spécifiques

Certains cas particuliers peuvent éventuellement modifier le mode de calcul permettant une exonération partielle ou totale de la taxe sur la plus-value :

• vendre un terrain à bâtir en zone tendue ;
• être propriétaire vendeur retraité ou handicapé ;
• ne pas résider en France ;
• vendre un droit de surélévation ;
• vendre un bien après une expropriation pour cause d’utilité publique, au profit d’un organisme ou à un particulier s’engageant à réaliser des logements sociaux.

Pour en savoir plus concernant les exonérations possibles dans ces situations particulières, rendez-vous sur le site Service-Public.fr.