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La garantie décennale

La garantie décennale rend le constructeur responsable vis-à-vis de l'acquéreur de l'ensemble des vices, malfaçons et dommages importants pouvant compromettre la solidité de la construction (fissures importantes, affaissement d'un élément porteur, défaut d'étanchéité...) ainsi que ses équipements indissociables touchant à la structure même de la construction (défaut d'enduit de ravalement provoquant une infiltration...) ou encore qui rendent la construction impropre à sa destination (système de chauffage défectueux pour un bien à usage d'habitation...).

Ces dommages et vices doivent apparaître dans les 10 ans suivant la réception du chantier et ne pas avoir fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux. Dans ce dernier cas, les vices, malfaçons et dommages constatés sont couverts par la garantie de parfait achèvement.

Dès la constatation d'un dommage, il est impératif de le signaler immédiatement au constructeur par lettre recommandée avec accusé réception. En théorie, si le constructeur ne procède pas à la réparation dans le délai imparti, il est alors possible de saisir le tribunal de grande instance.

L'assurance Dommage-Ouvrage

La législation est intervenue pour faciliter la résolution des litiges liés à la mise en responsabilité du constructeur dans le cadre de la garantie décennale au travers l'assurance dommage-ouvrage qui permet une prise en charge rapide, c'est à dire sans attendre une décision de justice, des dommages ou vices constatés. Par la suite, l'assureur se retournera contre les constructeurs ou entrepreneurs pour obtenir le remboursement des sommes avancées.

L'assurance dommage-ouvrage prend effet à la fin de la première année c'est à dire à l'issue de la garantie de parfait achèvement et ce pour une durée de 9 ans. Elle se transmet aux acquéreurs successifs du logement pendant toute la durée de la garantie décennale à savoir pendant 10 ans suivant la réception du chantier.

Dès lors, dès qu'un vice, une malfaçon ou un dommage important apparaît, il faut en informer immédiatement le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception afin qu'il puisse demander la mise en oeuvre de la garantie auprès de son assureur.

L'assurance dommage ouvrage ne couvre que les dommages liés à la garantie décennale. Elle ne couvre ni les défauts d'entretien, ni les mauvais usages d'habitation ni les défauts esthétiques. Le constructeur n'est pas non plus responsable des dommages causés par l'usure normale des choses, par une utilisation abusive, non conforme ou résultant d'un défaut d'entretien. C'est également le cas en cas de force majeure.

L'assurance dommage-ouvrage doit être souscrite par le client appelé aussi le Maître d’Ouvrage avant l'ouverture du chantier.

La garantie biennale - 2 ans

La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, est à la charge du constructeur et couvre, pendant les 2 ans qui suivent la réception des travaux, l'ensemble des équipements du logement présentant un dysfonctionnement. La garantie biennale est d'ordre public ce qui signifie que toute clause du contrat venant limiter son effet est nulle de plein droit.

Par équipements, il faut entendre tous les éléments dissociables et démontables du logement par opposition aux éléments faisant corps avec l'ouvrage comme les fondations, les murs, la charpente... La garantie biennale s'applique uniquement lorsque la réparation ou le remplacement de l'équipement peut être réalisé sans détérioration du logement. Dans le cas contraire, d'autres garanties prennent le relais (garantie de parfait achèvement et garantie décennale).

Il peut s'agir d'éléments dissociables et démontables du logement tels que les fenêtres, les volets, les portes, les cloisons, les revêtements intérieurs des sols et des murs et les plafonds suspendus, les revêtements extérieurs des terrasses, balcons et escaliers, les chaudières, les radiateurs, les appareils sanitaires et la robinetterie, la tuyauterie, les conduites et canalisations, les systèmes de ventilation et de climatisation ou encore les plaques de cuisson et les éléments de cuisine...

Si une liste est difficile à établir, c'est que certains éléments peuvent relever simultanément de plusieurs garanties. Par exemple, un accumulateur d'eau chaude électrique peut être couvert par la garantie biennale en cas de mauvais fonctionnement car il est séparable et peut être réparé sans détérioration du logement mais il peut également relever de la garantie décennale car son non fonctionnement peut rendre le bien impropre à sa destination initiale (usage d'habitation). Il peut également relever de la garantie de parfait achèvement si son dysfonctionnement a fait l'objet de réserve au moment de la réception des travaux.

Dans tous les cas, la garantie biennale ne s'applique pas lorsque les caractère défectueux des équipements est lié à une utilisation abusive, non conforme ou résulte d'un défaut d'entretien.

La loi n'impose pas clairement d'obligation d'assurance pour couvrir la garantie biennale. Cependant, le code civil impose au constructeur qui doit répondre de la garantie décennale d'offrir également une garantie biennale de bon fonctionnement. De ce fait, l'assurance décennale obligatoire allant de pair avec la garantie biennale, elle doit être normalement souscrite en même temps.

Dès la constatation d'un défaut sur l'un des équipements, il faut le signaler immédiatement au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai laissé à ce dernier pour réaliser les travaux est fixé d'un commun accord avec l'acquéreur. Cependant, l'usage prévoit un délai de 60 jours pour les désordres constatés après la réception. Si le constructeur ne procède pas à la réparation dans le délai imparti, il est alors possible de saisir le tribunal de grande instance.

Les travaux réalisés pour corriger le caractère défectueux des équipements, bénéficient à leur tour de la couverture de la garantie biennale pour le délai restant à courir après leur exécution.

Enfin, si le logement fait l'objet d'une revente dans le délai d'un an à compter de la réception des travaux, le nouvel acquéreur bénéficie du transfert de la garantie au moment du transfert de propriété.

La garantie de parfait achèvement - 1 an

La garantie de parfait achèvement couvre l'ensemble des désordres apparents, les malfaçons et les défauts de conformité, de tous types et de toutes natures, apparus dans un logement neuf au cours de l'année suivant la réception des travaux. Elle est à la charge du constructeur, qu'il soit responsable directement ou indirectement des dommages. Il endosse notamment cette responsabilité pour le compte des entrepreneurs auxquels il a eu recours.

La garantie de parfait achèvement est rendue obligatoire par le code civil. Elle est d'ordre public ce qui signifie que toute clause du contrat venant limiter son effet est nulle de plein droit.

La garantie de parfait achèvement est une garantie de réparation c'est à dire qu'elle ne peut en aucun cas faire l'objet d'une compensation financière vis-à-vis de l'acquéreur.

La notion de désordres apparents, de malfaçons et de défaut de conformité est très large. Elle inclut ainsi le non respect des règles de l'art, des prescriptions légales ou des documents contractuels. Par exemple, la garantie couvre la conformité du logement avec les exigences réglementaires minimales en matière d'isolation phonique.

Les désordres peuvent être apparents au moment de la réception des travaux, auquel cas il doivent faire l'objet de réserves émises dans le procès verbal de réception. Dans ce cas, le solde de 5% n'est payable qu'à la levée desdites réserves.

Les désordres peuvent aussi apparaître pendant la première année. Ils doivent dans ce cas faire l'objet d'une notification écrite auprès du constructeur (lettre recommandée avec accusé de réception). Attention, l'étape de la réception des travaux est importante car les désordres apparents n'ayant pas fait l'objet de réserve ne sont pas couverts par la garantie.

Naturellement, la garantie ne couvre pas les désordres liés à l'usure normale des biens ou résultant d'une utilisation abusive.

Le délai laissé au constructeur pour réaliser les travaux nécessaires est fixé d'un commun accord avec l'acquéreur. Cependant, l'usage prévoit un délai de 90 jours pour réaliser les travaux de remise en état suite aux réserves émises lors de la réception des travaux et de 60 jours pour les désordres constatés après la réception.

Si le constructeur ne procède pas à la réparation dans le délai imparti, il est alors possible de saisir le tribunal de grande instance qui pourra prononcer la résolution judiciaire de la vente, imposer une diminution du prix, condamner sous astreinte le promoteur à réaliser les travaux ou encore autoriser l'acquéreur à faire appel à un autre entrepreneur aux frais du promoteur.

Les travaux une fois réalisés doivent être constatés de manière contradictoire par le client(Maître d’Ouvrage) et le constructeur. Ils bénéficient à leur tour de la couverture de la garantie de parfait achèvement pour le délai restant à courir après leur exécution. Si les travaux réalisés font l'objet d'une contestation, c'est au promoteur d'établir la preuve qu'il a bien effectué les travaux nécessaires.

Enfin, si le logement fait l'objet d'une revente dans le délai d'un an à compter de la réception des travaux, le nouvel acquéreur bénéficie du transfert de la garantie au moment du transfert de propriété et ce, pour toute la période de garantie restant à courir.

La garantie de livraison

A prix et délai convenus elle doit être souscrite par le constructeur. Elle couvre le client (Maître d’Ouvrage) contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, en assurant au maître d’ouvrage que son projet de construction sera bien réalisé conformément aux délais indiqués, tout en respectant le prix initialement fixé.

La garantie de remboursement

Si le contrat prévoit des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité. L’objet de cette garantie est de permettre au client (Maître d’Ouvrage) de récupérer les sommes qu’il a versées avant l’ouverture de chantier au cas où le contrat ne prendrait pas effet :

  • Du fait de la non réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu.
  • Du fait de la non-ouverture du chantier à la date convenue.
  • Du fait de l’exercice par client (Maître d’Ouvrage) de sa faculté de rétractation dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

En l’absence de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger, à la signature du contrat qu’un dépôt de garantie au plus égal à 3% du prix. Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du client (Maître d’Ouvrage) auprès d’un organisme habilité.

Responsabilité civile de la maîtrise d'oeuvre d'exécution (Architecte et Maître d'Oeuvre)

C'est une assurance relative aux dommages corporels, matériels, immatériels qui pourraient être causés aux tiers du fait de l'activité de construction. Le Maître d’Oeuvre est en effet responsable, non seulement pour les activités qu'il exerce lui-même, mais aussi pour celles des entreprises sélectionnées par le maître d'ouvrage. Les dommages peuvent être par exemple des fissures sur les bâtiments voisins suite à des travaux de terrassements, des fuites, des accidents sur le chantier dont il pourrait être rendu responsable.

L'assurance Responsabilité Civile de la maîtrise d’oeuvre est obligatoire.