Divorce ou séparation : comment vendre ou partager un bien immobilier ?
Publié le 25/09/2025
Lors d’une séparation, la question du logement commun est souvent centrale. Vente, rachat de part ou maintien en indivision : plusieurs solutions existent, selon votre situation et vos moyens financiers.
Trois solutions principales
Vendre le bien
La vente règle la situation de manière définitive. Le prix sert d’abord à rembourser le prêt en cours. Le solde est ensuite partagé entre les ex-conjoints.
Si le prix de vente ne couvre pas la totalité du crédit, chacun reste tenu de la dette, selon l’accord conclu avec la banque.
Racheter la part de l’autre
C’est la solution choisie quand l’un souhaite garder le logement. On parle de rachat de soulte. La valeur nette du bien (valeur du logement – capital restant dû) est partagée entre les deux. Celui qui garde le logement verse la part de l’autre, avec des frais de notaire et un droit de partage de 2,5 %.
Un appartement estimé 300 000 €, avec 100 000 € de prêt restant. La valeur nette est de 200 000 €. Pour un partage égal, la soulte est de 100 000 €.
La banque doit valider l’opération et s’assurer que l’acquéreur peut assumer seul le prêt et la soulte.
Conserver le bien en indivision
Il est possible de rester copropriétaires. Chacun paie alors sa part du crédit, des impôts et des charges. Cette solution suppose une bonne entente. La clause de solidarité du prêt implique que, si l’un ne paie plus, l’autre reste tenu de l’intégralité du remboursement.
Les règles selon le statut du couple
- Mariés en communauté : les biens acquis pendant le mariage sont partagés à parts égales.
- Mariés en séparation de biens : chacun récupère la part indiquée dans l’acte. En cas de désaccord, une vente forcée peut être demandée (licitation).
- Pacsés : régime identique à la séparation de biens, sauf choix d’une indivision par moitié.
- Concubins : chacun récupère la part inscrite dans l’acte notarié. En principe réputé 50/50, sauf preuve contraire
Dans tous les cas, tant que le divorce n’est pas prononcé, la vente du logement familial nécessite l’accord du conjoint.
Vendre avant ou après le divorce ?
Dans certains cas, vendre avant le divorce permet d’éviter le droit de partage, soit 2,5 % de la valeur nette du bien, à payer lors du partage officiel devant notaire.
Pour un logement estimé 300 000 € avec 100 000 € de prêt restant, la valeur nette est de 200 000 €. Le droit de partage est alors de 5 000 €, en plus des frais de notaire.
En revanche, si le divorce est prononcé et que les ex-conjoints restent propriétaires en indivision, ce droit de 2,5 % sera dû lors de la vente ou du rachat de part. Cette option doit donc être étudiée avec un notaire ou un avocat pour éviter tout risque fiscal.
